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满五唯一是什么意思?

2018-07-13 09:24 来源:本站

小梁小姐姐 深圳房宝网 2018-07-11

满五唯一是指房产证时间是否满五年,唯一是业主家庭是否只有这套房子。
判断一套房子是否满五年,按照以下顺序
首先判断房产证的出证时间(登记时间)

这是08年之前的房产证版本,登记时间是2006年9月8日,这个可以看出,房产证已经满五年了。

这是08年版本的房产证,可以看出房产证登记时间是2009年12月13日,显然也是房产证满五年了。

这是最近启用的不动产产权证版本的登记日期,可以看出,这是2018年4月9日登记的。
如果房产证登记时间,或者出证时间已经满五年了,自然算是满五年了。可是现实中部分房产证的日期不满五年,这个算不算满五年呢?
其次:看房产证来源,以及上一手房产证时间
部分房产证的来源是非交易,那么房产证的时间可以延续上一手的房产证。比如继承,赠与,交换,析产。
可以通过调档(上一手房产证),或者契税完税证,只要有一个满五年,就算满五年了。
第三:看房产证是否有非交易的变更
部分房产证由于办理了抵押,涂销,遗失补办等手续,拿着旧版本的房产证去房管局办理这些业务,也会自动变成新版本的房产证。
比如业主的房子原本欠银行钱,现在还清了银行的钱,就需要去房管局办理涂销手续,由于现在启用了不动产权证,房产证就会采用现在版本的房产证,故而就会自动变成最新日期的登记时间,这个也可以通过调档上一手房产证沿用上一手房产证的日期。
第四:那么是否都可以通过调用上一手房产证来证明满五年呢?
其实未必
因为房管局的档案库有可能也没有上一手的房产证,有的是由于时代久远,保管的问题,有的则是很悲催的没有将旧证给房管局,典型的如离婚判决析产。
房产证原本是一个人或者两个人名字,经过法院判决后房子归一个人或者归另外一个人,可是保管的房产证不肯拿出来,或者遗失了,就无法正常办理析产了,不过呢,有了法院的判决书,是可以单方面析产过户的。
按理离婚析产,也可以沿用上一手的房产证时间,可是,房管局也没有保管上一手的房产证资料,故而有可能无法证明满五年。
这种情况怎么办?
我们晚点继续分析,现在来分析唯一。
唯一的意思是业主家庭只有这套房子
那么业主家庭的定义呢?就是看房产证的业主本人,其配偶,未成年子女来计算家庭。
如果子女年满18周岁,不算了,户口本上有其他人,比如有爷爷奶奶的的名字,也不算的,所以这个家庭不是看户口本,纯粹看关系的。
房子的定义呢?就是看住宅。
也就是业主房产证上面所有人本人,各自的配偶,他们的未成年子女都是没有其他住宅,只有这一套住宅的,那么算唯一。
曾经买过,但是现在已经卖掉的也不算了,如果名下有非住宅,比如车位,商铺也不算的。所以这个唯一其实很简单,通过在房管局查询套数证明(俗称无房证明)就可以清晰的知道了。
上面留了一个问题,如果业主通过法院判决没有上一手房产证怎么办
依然是调档,可以尝试调档契税完税证,如果契税完税证满五年,也算满五年。不过这里有一个重要的问题务必谨慎。那就是,部分地区的税局在征税的时候,如果提供了发票,提供了契税完税证,如果要交个税,那么就需要按照差额20%的方式据实征收个税。
所以如果现在的业主房产证不满五年,通过契税完税证满五年,那么就需要交较高的契税,那就可能反而不划算,也许就按照不满五年计算税费可能更低。
为何不满五年税费反而更低
这是因为,现行的政策,如果房产证满2年可以免增值税,个税可以选择核定征收1%,或者据实征收20%,可是提供了发票或者契税完税证,则必须据实征收20%差额的个税。税费反而更高了
所以满二年已经可以免增值税了,不需要满五年的,为了追求满五年,个税反而从1%升到了差额20%,税费提高了。
还有别的调档证明满五年唯一吗?
有的!
如果业主是唯一的,但是房产证未满五年,可是业主当年购买的是一手楼,也可以调档当年的买卖合同,如果交楼时间至今满五年,那么也可以算满五年,也可以用于免个税,爽吧,恩不错!
满五年的误区
有的人会将本人的入住时间作为是否满五年,尤其容易搞错的是房子楼龄。
唯一的误区
上面分析,有的人会将家庭内成员扩大到户口本,或者将非住宅计算在内。
核心来说,满五年唯一其实意思就是税费最低的,对于普通住宅,免个税,免增值税,交易只需要交契税即可。
对于非普通住宅,免个税,差额交增值税。
所以市场上满五年唯一的房子税费较低,容易受到市场追捧。
那么满五年唯一的房子是否对于买家一定是最划算的,其实也不是绝对,通常来说,同样的房子,如果税费低,那么房子售价会略高,税费高的房子售价较低(假如业主实收),所以对于买家来说,也不要片面追求满五年唯一
 
 
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