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深圳未来的价值高地在哪里?有哪些地铁规划?

2019-05-11 10:32 来源:本站

小梁小姐姐 深圳房宝网 2019-5.11
 
1:深圳未来的价值高地在哪里?哪里会持续崛起,哪里会逐渐衰落?
 
这个问题很难确定,有人说看政府规划,有人说看产业导入,有人说看通勤距离,这些方法都有不确定性,因为政府规划会有变动,产业导入会失败,通勤距离随着中心区的转移会变长或缩短,都有很大的风险。
 
那么,有没有一个标尺,能够最大限度地确定深圳未来的价值高地,把买房风险降至最低。
 
小编告诉你,有。
 
什么办法?看地铁规划。
 
为什么?因为轨交太重要了。
 
第一,地铁造价成本极高,平均一公里的造价不低于10亿元,后续还有庞大的维护成本,说地铁是用黄金铺成的毫不为过,这么昂贵的地铁一定要建造在最有价值的地方。
 
第二,地铁通到哪里,人和资源就会去到哪里,地铁越密集,越有利于资金和人口的沉淀,经济增长也会加快。
 
第三,地铁规划一旦确定下来,基本不会有变动,尤其已经开建并确定了开通年份之后,更是板上钉钉。
 
地铁建设是刚性的,不会像新区规划,产业导入那样,可大可小,可伸可缩,可推进可停滞,完全不可控,变数极大。
 
因此,用地铁规划来确定深圳下一步价值高地是非常靠谱的。
 
2:我们来看一看深圳地铁的情况。
 
目前,深圳一共开通了八条地铁线,分别是1号线(宝安机场东—罗湖老街)、2号线(南山赤湾-罗湖新秀)、3号线(益田—龙岗双龙)、4号线(福田口岸—龙华清湖)、5号线(罗湖黄贝岭—南山前海南)、7号线(罗湖太安—南山西丽湖)、9号线(福田红树湾南—罗湖文锦)、11号线(福田站—宝安碧头)。
 
认真研究已开通的八条地铁线,我们会发现,深圳现有的地铁线大部分集中在福田、罗湖、南山三个片区,尤其是罗湖和福田最密,越往北去,地铁越稀疏,尤其是龙岗,只有一条3条线贯穿。而盐田、坪山、光明和大鹏四区,目前还没有地铁通达。
 
这说明,深圳地铁最初的设计,是以原关内为重心,逐渐向关外延展。在关外居住人口越来越多后,造成的结果就是关内的地铁使用率不高,而连接关外的3号线、4号线、11号线在早晚班高峰期都极为拥堵,尤其是4号线。
 
已经建成通车的地铁线,无论是合理还是遗憾都无法改变,关键要看下一步的地铁规划。
 
未来几年的地铁规划,不仅要考虑到郊区和市区通勤的便利,更要加大重点发展区域的铺设密度。
 
不夸张地说,地铁规划越密集的地方,政府给予的规划和定位越高,也是资金自然流入越快的地方,这样的区域,房价自然会跟着水涨船高。
 
3:不说地铁远景规划,只说确定在建的,我们来看看深圳目前在建的地铁一共有多少条,各自都是通达和连接哪里的?
 
深圳现在在建地铁一共17条,其中含主线7条,在已建成通车的基础上做延长线的有10条。
 
这17条主线和支线,14号、16号线连接了龙岗、坪山,8号线打通了盐田,6号线、13号线到达光明、公明和松岗,10号线连接坂田和平湖,12号线抵达沙井,4号线延长线到达观澜。
 
这几条都是直通远郊的线路,一旦全线通车,就结束了坪山、盐田、观澜、光明、平湖和公明没有地铁的历史。
 
那么,是不是这些新通达的远郊区位和沿线站点都会大涨呢?并不是,因为地铁规划确定之后,这些区域都已经涨过一波了,预期已经体现在了当下的房价里。
 
更重要的是,政府在这些地区设立站点,更多是要打通全深圳的交通脉络,让远郊的人口聚集地也能享受到地铁的便利。而不是每个片区和站点都要规划发展,因为资金不允许,能力不允许。
 
那么哪些区位才是真正值得关注的价值高地呢?
 
这就需要认真分析这17条地铁线路的走向和布局,如果一条一条讲解会十分繁琐,对深圳整体发展不了解的人也很难听明白。
 
所以,我直接把已经研究出来的结论告诉大家,你们只需按结论去锁定片区即可。
 

4:这17条地铁线,铺设最密集的是南山半岛的后海、前海和蛇口片区。
 
地铁12号线起始端贯穿南油和蛇口,而5号线南延段、9号线南海支线、9号线西延线都是在为这一片区服务。
 
建成通车之后,整个南山半岛的地铁密度会极高,通达半岛的各个角落。再加上之前的2号线,南山半岛的地铁密度已超出了罗湖和福田中心区。
 
政府不惜重金在半岛片区铺设如蛛网一样密布的地铁线,后续的产业投入和资金导流不言而喻。
 
第二个价值高地在哪里?是沙井片区,并同时涵盖了福永和松岗,地铁12号线,6号线都直通松岗,20号线则是会展中心专线,为沙井大空港提供专项服务。
 
从地铁规划可以确定,这一片区承载了深圳政府下一步的发展重心,目前的沙井会展中心建设正如火如荼,加上地铁的在建,这一片区的发展绝不会半途而废。
 
因此,沙井、福永、松岗这一带潜力片区,客户可以重点关注。
 
第三个小编推荐的是龙岗的14、16号线的重要节点,尤其14号线是一条快线,对地铁沿线的价值会更大。
 
14、16和原3号线都贯穿龙岗,但是沿线站点众多,不可能一一关注,大渔建议重点关注更有价值的交叉换乘站点,共有三个,分别是大运、双龙和坪山围,交叉站点承载的是两条线的价值,这几个区位未来发展会更快。
 
最后一个,小编推荐的是光明片区,地铁13号线,6号线都贯穿光明,光明做为一个未来新区,从没有地铁线到一下子开设两条,说明了它未来的战略地位,想长线布局深圳,不可以放弃光明。
 

5:以上就是我为大家推荐的四个重点区位,分别是前后海和蛇口片区,沙井、福永、松岗片区,龙岗的大运、双龙和坪山围片区以及光明片区,这四个片区是从深圳在建地铁中确定看到的重点发展区域,已经有了政府信用背书,未来崛起的成功概率非常高。
 
当然,还有可以新通达的盐田、观澜、平湖、公明、坑梓等远郊片区,但这些线路的开通,更多是为了全深圳轨交的均衡和便利,通勤意义大于战略意义。
 
此外,福田和罗湖的地铁密度仍在进一步增加,但边际递减效应明显,对房价提升作用不大。

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