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年收入超300万,东莞“房东”的发家史

2019-11-17 09:29 来源:本站

小梁小姐姐 深圳房宝网 2019-11-17
密密麻麻招租广告牌背后的房子,拥有者百分之八十不是本地人。
01东莞租房市场,来莞人的第一落脚点

作为制造业起步城市,东莞外来人口占比超70%,庞大的外来人口,除了带来城市GDP的上升,同样带来了强大的住房需求。民房首当其冲
白天在南城东城一幢幢辉煌的写字楼里办公、会客,下了班就将回到租住的公寓或者城中村的小房间,这种对比差,异城就业的人都深有体会。房租低、占据核心位置,城中村成为很多人的选择。

每逢周六日,城中村徘徊张望的那些年轻人,很大可能都是在找房子。一位受访人讲述。
二手房东职业是个香饽饽

正如文章一开头提到的,密密麻麻的招租广告牌背后的房子,拥有者百分之八十不是本地人,而是我们平时所称的二手房东
二手房东分很多种:有做正规小区和公寓的、有做农民房的、也有做旧厂房改造以及办公室出租的。今天我们主要讲一讲民房这一块:
民房出租集中在大大小小的城中村内,在东莞二手房东圈子里多数是湖南、江西那边来的老表们,他们与本地人签订协议,以整栋承包的形式将房源拿下,之后再对房屋进行重新规划、隔间、装修、最后招租。

原房东收取二手房东固定租金,二手房东自由定价,以中间商的身份赚差价、赚水电、赚点不足期的押金。

与各大平台、中介发布的小区招租信息不同,巷子口那质朴却显眼的广告牌就是二手房东招租的法宝。出租信息+电话,简单明了,有要求一点的还会在自己门前搞一个灯箱,放两张房间照片,齐活~

看似糙活的背后,是上百万的交易
房报君今天采访了一家子二手房东,三十多岁的小曾(夫妇二人)加上双方父母,三个队伍长期深耕东莞出租房市场。无其他副业,仅靠收租,家庭总年收入超300万,经过十几年努力,小曾一家已经是穿着拖鞋裤衩、修水管扛木梯的千万身家家族了!
小曾的父母是最早来东莞做二手房东的一批人。上世纪90年代初,世界工厂轰隆隆运转、百业俱兴、人口繁多,在流水线干活的曾爸看见了代租放租这样的机会,于是搞起了这个行当!据曾爸讲述,那时候的房子是真的好租,好租到什么程度呢,这一家说了退房,还没搬走,我就已经提价租出去了。那时候大家盼的不是有人来租房,而是租客赶紧退房
那是一个人多房少的年代,那是一个坐地起价的年代。

父亲干的风生水起,仅初中文化水平的小曾子承父业也干起了这一行。不同的是他从深圳起步,那时候的深圳还不是社会主义先行示范区,那时候的深圳房价还没有那么惊天。小曾从深圳起步,靠着曾爸的前期资金支援,直接整栋包租赚到了第一桶沉甸甸的金!
随着对行业的认识和了解,小曾和老曾一起壮大东莞、深圳,今年更是将业务拓展到了揭阳。问到为何选择揭阳时,小曾只是回了房报君一句:二手房东这个圈子,信息互通,有个朋友介绍了那边的房源,觉得不错、能做,我们就在那边搞了一栋先试试。
只是,坐地起价的时代已经过去,东莞进行了产业升级,机器人取代了普工,国家大力发展的家门口就业取代了背井离乡,曾经的东南西北中,赚钱到广东,如今人口也大幅度减少。


二手房东这个行业,需要更多的智慧去经营。两代人共端一个铁饭碗

小曾的岳父母是典型的农村人,年轻的时候在家务农为生,勤劳刻苦。当小曾的二手房东事业步入轨道、也需要人手时,岳父母成了首选。于是,簪花岭新村的房源现在由岳父母代为打理。
簪花岭新村紧挨会展酒店,周边有联佳大厦、鸿发大厦、顶好大厦、广发金融大厦等写字楼齐聚,2公里内是国贸中心、万科城市广场,鸿福路地铁站和旗峰公园地铁站步行15分钟就能到达。
整个新村超80%以上都是出租房,到处可以看到大大小小有房出租的招牌。但是由于地理位置的优越性,房子并不愁出租。
一直往里走,走到最里面,就是小曾岳父母包租的房源。这要是放在其他地方,这么入内估计不好出租,但幸好是在真正的南城CBD。小曾岳母透露:这么靠里是会有一点影响,但来租房子的人还是很多,总有人找到这里面来。今年以来,房子腾空的频率高了,我自己也会去村口溜达。看到那些望来望去的年轻人,我就知道他们是要租房子,就上前问他们,把他们带进来。总体来说,换进换出的多了,但总的来说位置好空置的时间还是很少的。
完了老太太还不忘感慨一句:多亏我的女儿,让我一个不怎么识字的老太太一个月不用干啥也能赚万把块钱。小曾的岳父白天就去写字楼当保安,两位老人带着一个7岁的小孩,在这个城市安定了下来。

02利润解析:不要小瞧了那些包租婆
稍显破旧的房子背后,是很大的一个利润空间
当然这一切都建立在出租率上,几位当事人都提到一个点:近年来,出租房入住率有明显的下降倾向。每年临近年关,会有一小波退房潮,但这几年这潮来的一年比一年早,时长也一年比一年长。想想,从年尾到开春,厉害的得有三个月放空期,那都得我们自己垫呐!
那个坐地起价的时代已经过了,现在的出租房拼的更多的是地段、配置和服务。城中村也无一例外。

房屋出租是一项前期投入大、资金回本慢的大工程

小曾告诉房报君,以一栋30间的小栋民房来看,前期的建造、装修、家具、人工以及给到一手房东的租金,总费用超过40万(都可以拿下一套小刚需的首付了),行情好也要三年才能回本。
而房子装修好之后的市场情况如何,没人知道,房子租不出去面临的就是亏钱。
别看小曾一家身家千万,但其实资本都在一栋栋房子里,手上的现金其实没有多少,肩上的风险倒是不少。

城市更新:二手房东们成了最后一批无权的抵抗者

时间成本是一方面,更让二手房东们头疼的是未来城市的发展规划。
旧改、城市更新消息频出,大家在欢呼城市发展更美好的同时,留给二手房东们更多的是迷茫。前有南城水涧头村的拆迁,一手房东可以得到安置补偿,而还没有回本的二手房东们,怎么办?
迟早面临拆迁的城中村,是继续搏一搏,还是转移阵地,换一座城市?


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