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关于小产权房|你应该知道的真相|小产权基本常识

2017-04-13 12:43 来源:本站


关于小产权房|你应该知道的真相|小产权基本常识
 




什么叫小产权?

所谓“小产权”是民间的一种通俗叫法,在我国房地产相关法律、法规和制度上根本没有这个概念。既然是产权就没有大小之分。
合不合法?
既然是小产权就不存在合不合法,因为它是一个实体产物,就是一个灰色产业,不触及红线,

什么是红本、绿本、蓝本?

红本、绿本主要是指深圳的房产证封面的颜色,在北京市都是红色的本,分大本及小本,大本是可以挂牌上市的(指卖买转让,跟台湾股票市场的用词一样,但概念不同),小本则指的是小产权房,不可以买卖的。深圳则分红本及绿本,相同红本是一般商品房可挂牌上市的大产权房,绿本则是小产权房,不能买卖的。
深圳对绿本的定义为本地村民拥有占地120平以内,建筑面积在480平米以内的房屋,发放房屋使用权证,这种房产证政府认可,但不可以交易,一般就是村中原居民的房子。
何为蓝本,其实和绿本一样,只是颜色罢了!
现在市面上在售的小产权发放的绿本,主题甲方都为开发商,只是纯粹的营销手段罢了,没有任何的法律意义!!

如何交易呢?

小产权买卖是不受法律保护的,买卖合同视为无效! 那我们卖的小产权如何交易呢!
首先,目前在深圳的所有小产权均采取的是【集资建房】或【使用权转让】这两种模式,这种两种模式在法律层面是被认可的。目前深圳及深圳周边小产权均以【共同出资建房合同】+律师见证这种模式进行。
 合同和谁签?
  合同和开发商签,有律师见证。一般土地都是和村委买过来的。一般都属于集体土地。

产权性质分类:

村委统建楼:这种性质的房产主要出自于深圳,背景来源:深圳是全国唯一一个没有农民的城市,因为深圳于1992年和2004年次土地改革深圳所有土地均属于国有土地,所有村民均属于居民,前村委分为两个单位运作:居民委员会和股份公司,在这种大背景下,为了安置村民,政府有批一部分地块出来建房,作为村委及村集体所有,民间称为村委统建楼。这种房产在深圳基本每个村都会有!非本村村民原则上是不可以参与的,因一些经济原因部分也对外开放。二手交易时去村委过户合同即可。这种已被大部分深圳人接受,价格普遍为当地商品房1/2.
集资房:除去村委统建楼其他基本都称为集资房。一般都是以公司名义,即甲方为XX有限公司,集资建房,购房人在合同内容里面为集资人。律师见证其内容的真实性。
总结:其实所有未取得房地产所有证的房子均统称为:小产权

关于律师见证

关于律师见证,目前是在售所以小产权中必做的一个事宜,其实并无多大用处,其实就是为了安抚客户担心的心理。政府层面不支持这种律师见证。见证完全有别于公正!这是一个概念问题!我们仅做见证,主要就是见证当时签字双方的指模及相关资料真实性。别无它用。但客户基本都喜欢。

被拆了怎么办?

首先不可能被无偿强拆的!
分析1、小产权在全国占有比例非常之大,一旦强拆必然会引起社会问题。
 分析2、中国自从1978年有商品房概念至今也才40年,以前的没产权的房子怎么办?也没说那个被无偿拆迁。
分析3、所以城镇化过程中,这么多非商品房,也没见得哪个被无偿拆迁了,反而造就了N多个土豪,比如深圳岗厦村等
分析4、所以的拆迁均由政府主导,商业公司参与。都会逐个落实谈判,赔偿一定是有的,只是比例不同罢了。
分析5、一般有人入住的这种小产权,也不是一户两户。强拆牵扯民生问题,当今社会媒体透明,也没有那个人或公司敢冒险强拆!如龙华两栋小产权占地铁规划,政府也在努力谈判,到目前任然在谈,没法拆迁。

 你们是甲方,赔偿不赔给我们业主怎么办?

首先我们给客户声明:我们和客户的关系为集资建房,俗称股东。这个有在【XX集资建房合同】的主体和内容中有完全诠释。同样也会在相关拆迁补偿条款里面有注明。这份合同是集资合同,是合法的合同,符合合同法。我们的产品无法走物权法。

房子被甲方抵押或查封怎么办?

首先客户和甲方存在的就是集资关系。现在的银行、法院等在实际查封或抵押过程中也会实实在在落实抵押物的所有权和使用权及实际控制人,不可能一纸文件就可会抵押,大可放心。

付款怎么弄得?

一般付款均采取的为分期付款,由开发商财务或开发商委托银行做代扣一般最长为3年,利息自定。不同于银行贷款,不影响其他贷款和征信等一系列问题。
部分采取银行分期,实际采取的是银行信用卡额度分期,一般为5年,利息根据银行规定走,需要银行流水、工作证明等一系列正规手续,

会不会转正?

有可能,但不确定,这类房产量大,国家一直在讨论,目前无定论。

可以二手交易吗?交易谁监管?

可以的,集资建房合同正本拿到手后就可以过户,一般都会在物业处过户,因为基本所有的小产权物业均有开发商自行指定的公司在管理,即代表开发商。一般在交易过程中采取转让形式,或直接销毁原合同后重新签新合同。都需要律师见证。一般合同为一式三份,即开发商一份、实际业主一份、律师一份。在交易过程中都需要核对,确定为原始合同后,开发商收取一部分过户费,做过户处理!一般为合同价2%,部分也有采取X元/平米这样收取。

出现质量问题怎么办?

有一定的质量保修时间段,一般会在合同里面注明。国家法律规定基本就是谁开发谁负责之原则。后续的维护一般都是找物业和业委会,动用本体维修基金。和商品房一样的。质保期内开发商负责,其他业委会和物业协商维修。

70年之后怎么办?你们产权是多少年?

我们的合同体现是70年使用权,正常这种小产权都是永久使用。
关于70年后,70年只是国家对住宅用房的一个安全使用年限,国家房地产政策每年都在变,就如同以前叫房地产所有权证,现在叫不动产登记证。

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