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买房跟着规划走,这块洼地正在崛起!

2017-07-09 17:41 来源:本站

随着深圳中心区、原二线关土地资源紧缺突出,以及房价水平全面普涨高位运行之际,作为深圳西北门户的沙井,伴随着地铁11号线的通达,逐渐受到置业者的关注和认可。
新时期下,沙井也迎来大空港新城实际落地,和粤港澳大湾区上升为国家战略的双重驱动。有意无意间,沙井翻开了片区集约发展及产业转型升级的新篇章。

西北门户:传统蚝乡及工业重镇
从区位来看,沙井位处深圳西部,南靠福永街道,北与松岗街道相连;沙井西边临近珠江口,相隔茅洲河与东莞长安镇接壤。
同时,沙井也处于宝安长达45公里的海岸线上,拥有风光秀丽的海上田园(旅游区)。由于优越的海洋资源,也由此衍生出“千年蚝乡”名片,宝安将以蚝为主题来打造金蚝文化小镇,和中国中冶合作,共同打造“文化+产业+旅游”的特色小镇。
 另外“产业重镇”也是沙井的另外一张名片。截止至2015年底,沙井拥有两万平方米以上工业园区120多个,工业企业5000多家,亿元以上产值企业191家,十亿以上企业20家,高新技术企业189家。一直以来,沙井作为深圳的产业重镇,工业对辖区经济发展的带动作用显著,沙井的工业产值一直处于领先位置。

大空港辐射,产业升级迎来新机
随着T3航站楼的运营,国际会展中心、地铁20号线等配套项目等实际动工,3年前提出的大空港终于从概念走向现实。
大空港地区主要是指深圳宝安机场及其周边相邻地区,包括沙井、福永的西部碧海地区。其范围涵盖机场、宝安西部沿江地区以及前海地区,总规划面积约95平方公里。沙井正正处于大空港新城的辐射地带
根据《宝安综合规划(2013—2020)(征求意见稿)》,大空港划分为空港枢纽片区和空港新城片区。其中,空港新城包括沙井西部围填海新发展区,重点发展跟踪国际先进水平的科技创新功能,发挥“触媒”作用,集聚、整合、优化高端要素资源,打造国际化科技创新基地。
而就在日前,老牛还得知宝安区与招商蛇口签订战略合作框架协议,将重点打造大空港项目、海滨小镇、海上田园项目这三大项目

粤港澳大湾区落定,片区价值提升
除了受大空港新城辐射外,在新时期下,沙井还是粤港澳大湾区的核心枢纽带上。今年两会期间,国家层面首次明确提出,研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划,粤港澳大湾区正式上升为国家战略。
 此前,深圳西部的发展潜力,已经得到大部分深圳市民的认同,粤港澳大湾区的概念提出,无疑让片区的发展期待值更上一层
 沙井所处的粤港澳核心湾区的东岸发展轴上,布局有国家级新区广州南沙新区,近期扩容的东莞滨海湾新区、沙井片区、大空港新城,深圳前海,以及香港。而具体而言,目前的沙井有哪些看点呢?

规划两大交通枢纽,分别对内外
近年来,随着沙井地区经济社会的快速发展,常住人口数量的不断增长,交通需求也急剧增长,但由于历史欠账过多以及供需矛盾突出,沙井地区目前的交通设施与服务仍滞后于社会经济发展。
对外交通主要集中在107国道和广深高速公路;片区内部道路实施困难,断头路多,循环不畅,干道功能混杂;107国道对沿线东西两侧用地分割严重,交通联系不便;路网密度不足。
由此,近期规土委对外公示了沙井地区交通专项规划方案,意在改变沙井的交通恶疾。其中包括了轨道交通规划。在老牛印象中,这是深圳对首个街道级别的区域做的轨道交通专项规划。
通过这几年的观察,我们都知道地铁线路对于像沙井这样的地区,作用是非常显然的。自地铁11号线通车以来,沙井的关注度显著提高,沿线站点的生活区与市中心区的通达性提升到30-40多分钟内,是以往效率的一倍。根据专项规划,沙井会形成两大交通枢纽,分别对外对内打造片区中心,它们是以穗莞深为主轴的“海上田园站”和以11号线为主轴的“沙井站”
穗莞深城际轨道项目是珠三角城际轨道交通线网规划的主轴线之一,是第一条由省里主导的城际轨道交通项目。在沙井片区设海上田园站,未来两端将分别连通深圳和广州两大国际机场,并串联起了珠三角东岸发展轴。对沙井片区的发展不言而喻。
 广深公路市政化改造将于2018年开展。改造后广深公路,即107国道(宝安段)道路等级为城市主干路,形成宝安区内的第二条“宝安大道”,沿线土地将有进一步释放的可能性,开发强度也会相应提高。

未来商圈或“三足鼎立”
商业、市政等各方面配套从整体来看,还是丰富齐全的。文娱配套主要集中在地铁11号线东侧,地铁沙井站附近,包括文化艺术中心、市民广场、青少年宫等。
早期商业也更集中于这类市政配套周边,传统百货业的天虹商场、华润万家等环绕其中。近几年随着片区新兴项目崛起,以及消费层级地提高,沙井地铁线西侧开始涌现出一批新型购物中心,如京基百纳空间、天虹购物商场等
这使得沙井片区的商业布局更加平衡,并且形成多个大商圈的趋势。西侧商圈以社区型商业配套为主;东侧商圈以沙井赛格市场、深圳书城宝安城等专业级市场为代表。
而未来,随着片区内的几个大型城市更新的落成,沙井东南部又将崛起新的商圈,届时以海岸城、万科项目为代表,或将辐射深圳西北部的更高层级商业业态涌现,片区的配套层级也会更加成熟丰富。

近期在售及待售新盘
受益于地铁11号线,沙井与市中心区的时空距离大大拉近,加之相对低洼的房价水平,使得沙井片区成为深圳人新的置业战场。因此,深圳整体市场不咸不淡之下,今年的沙井却抓获了不少置业者的关注,类似于前两年的观澜和光明,新房市场异军突起。
 沙井年初至今已有西荟城四期、星河荣御公寓、华侨城四海云亭等项目相继入市,部分产品的开盘价格以低于市场预期面向置业者,带动新房成交量上扬。在售新房的市场整体均价在3.8-4.3万/平方米之间。相对于光明、观澜、龙岗等片区新盘,这个价位具备较大的竞争力。
 接下来,沙井还有两项新房进入推广前期:拾悦城预计下半年便可入市;星河荣御住宅部分,也具备入市的条件

片区旧改地图,知名房企入驻
置身其中,很明显感受得到沙井正处于“大拆大建大工地”状态,多个城市更新项目纷纷上马,如万科上星工业区、和一第三工业区、卓越辛养工业区(卓越誉珑)、博林君瑞等,整一座沙井,好不沸腾。
 由牛浩思数据库录得,目前沙井约19个城市更新项目,拆除重建建设用地总面积约123万平。包括万科、海岸城、京基、卓越等知名开发商进驻,预计未来将会为片区提供大量高品质楼盘。
 1.从地理分布上看,现有规划旧改主要集中在新沙路和地铁11号线沿线周边;
2.从项目原有土地性质看,工业区改造更新约占6成,旧住宅区改造占3成。但从已知项目的更新方向和建筑用途上看,改为住宅用途的约占6成,更新为商业和工业方向的各占2成。
 由此可见,沙井未来几年的旧改更新以工业区改造为主,更新方向以是住宅用途为主,新房改造重点在地铁沿线周边。

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