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【揭秘】深圳一场异常《小产权房》交易暗流的背后

2017-08-14 22:01 来源:本站

近期,深圳楼市出现了一股异常的“小产权房”买卖暗流。这场汹涌的异常买卖是建立在近期深圳官方一种表态、一个现状、一个任务的基础上。

一个任务:深圳市住建局官方表示,在“十三五”期间,深圳将开工筹集建设保障性安居工程40万套、供应35万套,其中面向人才群体供应不少于70%。

一个现状:深圳住房总量约5.2亿平方米(1035万套),其中79%存量住房为未确定产权的原农村私房(以下统称“小产权房”)。而这近八成超4亿平方米的“小产权房””是不能在市场内合法流通。

一种表态:深圳官方回复媒体,“由于深圳土地资源紧缺,政府正充分挖掘存量资源筹集保障性住房。与农村自建房合作的方式,也是筹集房源考虑的途径之一。”

值得注意的是,深圳过去5年商品房供应才28万多套。现在“十三五”的任务要供应35万套主要面向人才群体的保障性安居房。这说明未来5年,每年市场上出现的保障房要与商品房齐平,甚至要超过商品房的供应量才能完成目标。

如果按深圳现有土地转流速度实现这个目标是极度困难的。按民间赤裸的解读是,官方要与小产权或合作,或回收,或正名。总之,“小产权房”的春天真的要到来。



说真的要来,事因这个“春天”之前就曾被多次提及。而今年,据了解不少业内人士,包括知名的楼市学者都在入手“小产权房”。这将会使这波勇者陷入另一个套路,还是财路?

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“小产权房”由官方带头兴建


1999年,深圳市人大颁布《关于坚决查处违法建筑的决定》,首次提出违法建筑这一概念。在2009年深圳官方首次表态,要给“小产权房”一个名份。

当时,深圳市人大通过《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》,规定违法建筑除未申报的外,符合确认条件的按规定办理初始登记,依法核发房产证。这标志着深圳的“小产权房”可能拿到全国首个“准生证”。全国各大媒体都在看深圳怎么吃这个螃蟹,可惜吃了7年也没吃出个门道。

2009年,深圳市开始正式进行“小产权”房登记,同时成立深圳市土地监察大队,专门查处违法建筑。紧接着,嗅到商机的投机者启动了疯狂违建模式。

从1999年至2016年,相关违法建筑处理条例至少三次出台。然而每次条例出台,都成为催生违建的号角。

其实,受惠于特区的政策优势,经过1992年特区内统征、2004年特区外土地收归国有,深圳在理论上已经成为了国内首个没有农村建制的城市。按理来说,深圳土地已经全部国有,而公众普遍理解的“小产权房”是建设在集体土地上的房子,所以给“小产权房”确权一直以来都是让深圳尴尬的话题。

这在官方部分决策者看来,“是国土管理的失控,当初没人敢直面这个问题。都像鸵鸟,以为扎在沙堆里就当没事。当年不少领导跟村民有勾兑,参与抢建,法不责众,没能管得住。”

城市化进程并非一纸公文即可解决。“但大家户口本都换成城市的了,换个户口本才多少钱?2004年特区外土地收归国有,当时征地农民把水塘、山塘比较难开发的部分给了,但真正的好地他们不会随便拿出来。”当时参与征地相关人员说。

据透露,当时深圳征地补偿标准只有全国的二十分之一,政府就是靠这笔钱发家。但是深圳农民却不穷,主要收入靠两点,第一,政府支持村成立股份制公司,保证了村民有持续的经济收入。第二,就是“小产权房”的兴起。

“90年代那个时候我们区镇发展都有指标的,发展经济是硬道理。当时还去了东莞做考察,发现最快的办法就是盖工厂出租,人来了,百业兴旺。当时有这么一件事,每个村搞一平方米的违建,奖励一块钱,有一个村长拿到了104万。”一老深圳人谈及当时全民参与的违建,大家都认为这是为了活下去。

“后面的村就有样学样,从自己村的人建,到与外地人(本村以外)合资,先从老村开始建,再看到空地就建,最后是块地都拿来建,形成如今的工厂、握手楼扎堆的独特风景线。”宝安老村民认为,没有这些房子做保障,只拿当时征地补偿少得可怜的钱,深圳农民日子比内地农民还不如,连种田的地都没了。

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三年增长30%,深圳有超4亿“小产权房”


对于深圳人而言,兴建“小产权房”从活路变成巨大的财路。随着土地价值的逐日攀升,越来越多的“违章建筑”也开始生长,使占据深圳半壁江山的村集体土地更加难以正常地纳入城市管理。2007年深圳市国土局所做的住宅调查显示,深圳有“城中村”农民房或其他私人自建房超过35万栋,总建筑面积约1.2亿平方米,占全市住房总量的49%。

这一数据,在2011年已近3亿平方米。最新的数据显示,深圳目前住房总量约5.2亿平方米(1035万套),实际的商品住房与保障性住房合约仅1.7亿平方米(162万套),约占15.7%。其中79%存量住房为未确定产权的原农村私房。

也就是说现有超4亿平方米的“小产权”存量房,这个数据在过去三年增长了30%。

但近期在新领导班子的强治下,不少区域实现了违建零增长。更多的业内人士相信,与“小产权”合作是无地可用的深圳想要在“十三五”期间完成35万套保障房供应不得不直面的选择。

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偷生的娃长大了不能不给户口


“这就有点像偷生,现在孩子长大了,你不能不让人家上户口,就随他变成黑户?所以还是得想办法解决。”深圳市住建局相关人士回应乐居。

但解决方案总有个分类,“小产权”房建在哪,代表着轻重不一的违法程度。目前深圳“小产权房”可分为四类:



第一, 在老村红线范围里建设,土地属于村集体所有,但是房子违法。
第二, 建在三不管地带,未经确权是国有土地或集体所有上。
第三, 建在经过征地或转地后的国有土地上的房子。
第四, 建在规划道路上的房子。



虽然统一划为“小产权房”都属违法建筑,但轻重有别。老村的宅基地是没有土地使用年限,属于永久产权。曾与官方签属的征地条例中,有少部分会按一定比例,做征地返还地,作为村或个人的工商发展用地,这是存在一定的使用年限,年限到期,原则上房随地走。深圳特区是房地合一。

所以弄清自家地的土地质性就变得非常必要。现市住建局对于前两者是有意给条出路,后两种要坚决处理。

关于如何给活路,业内共识是:



第一,城中村不主张大拆大建,主要通过改造;

第二,以一户一栋为主做登记,宅基地上合法的480平方米给证,超出部分增收土地使用费;

第三,政府集体租用再转租。统一出租收税,把它纳入体系内管理。

第四,政府拿钱回购一批房源。但存在隐忧,一旦出质量事故,政府就要承担重大责任,所以实现难度高。

第五,发钱做人才房补贴。35万套的供应可按人均住房来发放相应的补贴。“补砖头和补人头都是补。”




“方法很多,一直在探讨,还没最终定论,我们承认使用权,但不等于承认产权。曾经我们讨论过一种方法就是根据违法程度不同,每年增收土地使用费,通过税收方式对城中村进行改善和维护,不可能随便就合法化,这相当于是惩罚老实人,我们要尊重历史,事实求事,循序渐进。” 住建局相关人士分享道。

而近期官方的表态虽然隐晦,但更进一步揭示了小产权走向光明大道的路径:“由于深圳土地资源紧缺,政府正充分挖掘存量资源筹集保障性住房。与农村自建房合作的方式,也是筹集房源考虑的途径之一。同时,还将鼓励企事业单位和原农村集体经济组织继受单位(村股份公司)在符合相关法律法规规定和规划要求的前提下,将自有用地用于保障房项目的开发建设。”

这代表将有一批“小产权房”良民将被政府看中,改造为安全有保障、配套较完善、居住有特色的保障房。不少“小产权房”被卖给个人所有,归属复杂,收编困难,要与小业主谈合作,就是与人性谈条件。所以现在谈及“小产权房”春天即将到来,还为时尚早。

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