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你买的小产权房要拆迁怎么办?这些问题你值得看看..

2017-08-18 15:33 来源:本站

              
        关于旧改拆迁物业,投资方面有很多的误区,怎样规避各种风险,国房评估总估价师李华勇老师,对城市更新有专业的解读,以下疑问说不定你也有。
1旧住宅小区改造
问:深圳到处都是旧改物业、待拆迁物业,很多是地产中介从业人员口中传的待拆迁物业,如罗湖广场北、福田下步庙,下步庙有好几个小区,现在炒得最热的是南油AD区,对这个问题怎么看?
李华勇:先说一下旧住宅区,按照目前列入更新计划的,全市的旧住宅区只有11个,从现在政府的态度来说,没列入计划的都是浮云,政府现在大力推进的是城中村、旧工业区,对旧住宅区,目前列入计划的这11个,最著名的是木头龙,它陷入了僵局,其他项目还没有像木头龙这样,政府目前能够把木头龙解决就已经是很大件事了,政府一直在寻求解决之道,但目前还没有感觉到明朗的趋势。
举例上个月底罗湖区专门发了个文,以政府红头文件要求开发商不能做旧住宅区,如果有业主跟开发商签定协议的话,产生的问题由业主自行承担,区政府已经告诉你了,必须政府主导,不能自己做这个事情。没列入的计划,有哪些项目可能会实施呢?除非政府的公共基础设施做到那里,而且必须要做的,像地铁,还有走公路的隧道,这种重大工程一定要做,已经走到你小区的门口,那么就要珍惜机会,你不改就要再等十年。

举例晶都酒店旁边的一个小区,政府2014年本来发了一个征收决定,因为9号线要从小区穿过,盾构过去可能会影响到地基,于是政府决定征收,因为要做地铁,不可能原址回迁,政府给了几个方案,一是给你现房,这个现房对住罗湖的人来说觉得太偏了,在西丽;还有期房,选择鹿丹村,旁边还有京基蔡屋围旧改项目,你选择纳入旧改项目中也可以。但当时140户只有90户签了,政府的地铁工程不能等,2015年交委给罗湖区政府去了个文,盾构结构已顺利从这五栋房子下面穿过,罗湖区政府撤回了原来的征收决定,剩下的50几户业主很尴尬,他们现在找政府,政府不理,他们想找回京基跟蔡屋围那个村并起来一起搞,股东公司担心,最好不要并进来,到时候搞一个“钉子户”把我的项目也烂掉了,那就麻烦了。
旧改先锋,其实旧住宅这一块,之前纳入了11个项目,目前完成签约的只有白石洲的鹤塘小区,但暂时还没有推进。有一点可以提示的是,旧住宅小区这一块有一个比较好的案例,罗湖酒店更新单元,罗湖酒店5月20几号已经规划公示了,旁边的旧住宅也有很多已经搬空了,离散性旧住宅的概念就是户数并不多,和旧工业区、旧商业区并到一块的改造预期会强一点。有一点可以提示的是,旧住宅小区这一块有一个比较好的案例,罗湖酒店更新单元,罗湖酒店5月20几号已经规划公示了,旁边的旧住宅也有很多已经搬空了,离散性旧住宅的概念就是户数并不多,和旧工业区、旧商业区并到一块的改造预期会强一点。
问:更新政策去年下半年提到参考香港,最后5%“钉子户”交给政府强拆,今年最新的政策又没怎么提这个说法,包括最新的更新条例在酝酿出台,针对最后这5%维权人士,政府怎么推动?因为我是八个小区里面其中一个没有签约的,比较关心这个问题。
李华勇:这个政策不是去年,前几年政府一直在研究,2012年我们就给政府做补偿机制研究,当时也去香港那边调研过,香港不管你房子多老,按照七年楼龄的房子来估价师,香港那边比例还比较高,好像10%左右就可以走强制,所谓强制其实就是其他业主联合告这些不愿意补偿的业主,当时政府想把这个政策推下去,但是跟我们国家上位法《物权法》有冲突,市里面领导也困住了,从法治的角度来说,不能跟上位法有冲突,那一条的提出我估计也是试探市场,后来没有再提。包括木头龙,如果贡献率不高或者容积率比较低的,可以通过其他途径,现在主要是上位法的限制,就像刚才旧改先锋说的,零散的在更新单元范围内,它有必要性,必须纳入进来的就肯定会被纳进来的。另外一种是危房,危房鉴定一定要达到B级。刚才说到11个被列入计划的,如果业主愿意跟开发商谈,开发商还是会把这个事情做成,鹿丹村是一个很成功的项目,但它是政府主导实施的,罗湖默许的拆赔比是1比1.3,但鹿丹村,政府给不了那么高,政府通过另外的途径,套内面积1比1,换算过来建筑面积差不多是1比1.18,政府再给10平米的面积,如果把这10平米加进去,差不多1比1.3的比例。
案例春风隧道,现在准备做,它经过边检总站,边检总站的业主也意识到这个问题,他们很希望大家都同心协力一起改,意愿征集一天百分之百签下来,因为大家都意识到,如果不珍惜这个机会的话,又要等很多年。业主有的时候不知道要多少,怕吃亏,所以要多了解。
问:布吉片区这么多农民房,这么多城中村,政府是否有这方面的规划?
李华勇:从今年开始,政府做更新更有规划性了,前面六年,政府是规划性不强,开发商各显神通,讨论稿目前还没出来,但政府已经在征求意见,每个区都要做五年更新片区计划,这五年哪些会纳入更新范围,哪些不会,你申报的项目一定要在这个范围里面,没有在这个范围里面的基本不会考虑,除非是重大项目或其他原因才会考虑。
2小产权房
问:很多人想投资买小产权房,包括农民房、统建楼,“小产权房”遇拆迁容易产生哪些误区?会遇到哪些问题?
李华勇:小产权房大部分都是没有合法手续的,要纳入城市更新范围,单独纳入的可能性不大,除非整个片区其他合法用地已经达到这个指标,并进更新单元里面实施,可能才有机会走历史用地的处置。就目前来说,单栋走历史用地处置还是不太可能的。从另外一个角度,如果政府实施土地整备的方式,那就有可能了,土地整备是以股份公司为主体,就像沙湖,沙湖有很多外卖房,一平米从1.1万卖到1.3万了,沙湖社区2015年定的标准,村民如果想卖房子,我八千块就收过来了,2015年之后房价涨起来之后,社区允许你外卖,因为很多人有这个需求,比如几代人都移民在外,不回来,他肯定不要房子,要钱。外卖房,首先你跟村里不熟,肯定不敢买,因为我们跟他熟,有些同事去买,总共涉及到18个地块的开发,至少分十期,我们也知道拿的房子在哪一期,前三期的我们才会考虑参与,因为前三期几年内就可以兑现,小产权房没办法贷款,不能使用杠杆,全部钱都要砸进去,我们要算回报率的问题,如果没有办法用杠杆的话,回报是很低的。还有一个问题,它的补偿跟居民是有区别的,因为你毕竟是外来人,跟居民的补偿标准有差异,虽然同样是1比1的面积置换,但外来户要交基准地价。旧改先锋,大家在买小产权房的时候容易产生误区,比如律师见证,其实律师见证在遇拆迁的时候没有多大效果,主要还是认权属的问题。刚刚李老师提到一个核心的问题,就是如果真的有人想投资小产权房博拆迁的,一定要看规划走,比如前三期才值得考虑。
还有一个误区,买小产权房,有绿本和没有绿本的,哪个风险系数更高?
李华勇:有本的风险系数更高,因为有本的过不了户,过不了你的名下,如果法院裁决的话,这种私宅拍卖完之后,房产证同样过不到你名下,但是法院拍卖的多一层保障,登记中心会把法院处置情况记录在案,这种就有保障。如果你私下交易,交易中心不可能给你做这种记录,最多只有律师见证,之前好像有这种规定,不允许律师做这种事情,明知道是违法的事情,你还去做?所以没有绿本的话更高,比如沙湖,没证,都是村领导、村委作为见证人,这种更有保障。
3回迁房买卖
问:如果已经列入城中村更新计划单元,是否一定能更新成功?如果评估更新的成功率和年限,如果作为投资的话,怎么计算是否值得投资?
李华勇:你刚刚说的列入计划包括做规划,其实离最后实施有可能很远,也有可能很近,你要看它的类型,还要看实施主体到底是什么开发商,有些开发商是专门倒腾项目的,他把项目盘整下来,列入计划之后,自己不做,卖给别人。如果大开发商真正想做的话,你还要看范围类型和业主性质,权利人越少,实施速度会越快。
问:小产权房外来户多呢?
李华勇:如果是小产权房外来户多,我估计速度会快一点,因为你跟开发商签了协议,意味着你的产权已经合法化了,之前的东西不用去管。
问:怎么算收益?
李华勇:要注重回报率,而且回报率还要按年来算,如果已经列入计划了,我觉得你要了解它做到哪一阶段,如果专项规划已经批复了,投资价值就非常大。签约六成其实还很遥远,很多项目签约八成、九成,最后实施慢主要是那么一个、两个的原因,但是从回报率来说,肯定比你买新房的回报率高很多,我刚才说到沙湖,它现在虽然是1.3万,但是信达拿的楼面地价2.5万的地就在沙湖片区,现在沙湖的房价已经3.5万了,老旧房子,特别是小产权,它已经在更新范围,已经列入计划的社区还是很值得投资的,回报率很高,没列入计划的可能是更遥远的事情了。
问:回迁房买卖有哪些风险提示?龙岗一个大业主的小产权房比较多,已跟开发商签了合约,合约上一共有接近2000平米的回迁面积,可能是急着变现吧,他提前在协议中把一部分给卖出来了,李老师对此怎么看?
李华勇:这种情况还是到公证处进行公证更妥当一点,无非就是把未来的期房提前出售,其实他就是把权利进行转让,唯一的风险就是他会不会以后反悔,为了避免反悔,在条款上要加一些条注,像二手房有很多反价,然后到法院打官司,为防止反悔,一定要把条件约定更苛刻一点,有个公证会对自己有更大的保护,其他方面应该没什么大的风险。
问:刚才说到回迁房,如果购买的话,税费怎么算?是不是有契税?
李华勇:有两道税,看合同怎么谈,回迁房从法律的角度,一定要先办到原有补偿协议的那个人的名下,然后再通过二手房交易到你名下,有两道税。
问:小产权房的业主具备什么条件,我们才可以跟他签合同,从而规避一些风险?
李华勇:什么时候签合同不是你来选的,如果有人要卖,你跟他签,一定要有第三方,最好是村股份公司或社区工作站作为另外一个见证方,这样签才更有保障,律师见证不一定有保障。
问:在原业主跟开发商已经签定协议之后…
李华勇:那种已经涉及到回迁房了,不是小产权房的问题。
问:回迁房的问题,实施主体已经确定,签约100%,但甲方转让出来,属于企业法人,我跟他做回迁房交易的话,我担心税费的问题,风险主要在哪一块?
李华勇:合同上税费有约定。
问:回迁面积已经确定了,但是回迁面积以后登记的价格是多少?是不是跟开发商这边在回迁约定里要写好?
李华勇:登记价格一般按原房产的价值登记。
问:不可以跟开发商协商登记价格?
李华勇:这个不是你选择的。
问:那就涉及到企业所得税?
李华勇:没有约定的情况下,从法律角度应该是各付各的税。有两道,一道是到他名下,然后再转到你名下。
提问:
我还是持有这个企业的股东。
李华勇:如果走股权的话,性质就变了。
 

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